Оформление перепланировки: полный гид, после которого у вас не останется вопросов
Разбираемся в аспектах перепланировки, сложных вариантах и порядке согласования.
Желаете создать перепланировку квартиры? Поможет наш гид. Отыскиваете информацию, которая для вас нужна.
Что такое перепланировка
Какие документы приготовить
Пошаговая инструкция по оформлению
Индивидуальности согласования уже изготовленного переустройства
Советы по перепланировке кухонь и балконов
Содержание
Что такое перепланировка
- Виды
- Что подлежит согласованию
- Что буквально не одобрят
- Что не надо согласовывать
- Когда необходимо согласие соседей
- Можно ли затрагивать общедомовое имущество
- Стоимость
Определения и нормы преобразований перечислены в Жилищном кодексе РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), статьях 25, 26, 27 и комментах к ним. В первой указаны деяния, для которых нужно иметь разрешение. Во 2-ой — основания для их. В третьей — предпосылки, по которым заявитель может получить отказ. Разглядим подробнее, что допустимо поменять в жилище и что нет.
Перепланировка включает любые манипуляции с наружными либо внутренними границами помещения, если от этого изменяется план жилища либо наружный вид строения, установленные в техническом паспорте.
Виды перепланировочных работ
- Перепланировки в уведомительном порядке (по эскизу): если не затрагиваются несущие стенки, перекрытия, инженерные коммуникации, в том числе газовое оборудование, не меняется послойная система полов (к примеру, если в границах имеющихся помещений переносятся ванна, унитаз, электроплита, также если демонтируют встроенную мебель).
- Перепланировки по типовому проекту, выполненному создателями проекта дома - каталог подготовлен спец институтами на базе обобщения более нередко встречающихся конфигураций квартир, расположенных в домах типовых серий.
- Перепланировки по проекту - более трудоëмкий тип, требующий долгого согласования; может востребовать получения технического заключения.
Что можно согласовать
- Закладка, перенос и демонтаж перегородок.
- Расширение, уменьшение просветов и создание не предусмотренных ранее окон и дверей.
- Подвижка санузла либо кухни с уменьшением коридоров и подсобных помещений (и напротив).
- Устройство вторых кладовок, ванных комнат и туалетов.
- Изменение конструкции пола (новенькая стяжка, встраивание системы теплых полов).
- Установка тамбура и манипуляции с его местом.
Существует также определение переустройства. К нему относятся перемещение, подмена и установка инженерного и технического оборудования, меняющие изначальный проект. Это означает, что установку новейшей ванны либо раковины на прежнем месте можно считать обыденным ремонтом и не уведомлять о нем органы самоуправления. А вот их перемещение в новое пространство повлечет за собой подмену труб, и это будет суровым преобразованием, требующим узаконивания.
Все эти правила касаются также нежилых объектов, которые находятся в многоквартирных домах.
Что не одобрят
Преобразования, нарушающие стабильность несущих стенок, противопожарную сохранность, также ухудшающие условия жизни соседей, нереально согласовать. К ним относятся.
- Повышение санузла за счет комнат и его размещение над жилым местом соседей с этажа ниже.
- Снос либо уменьшение вентиляционного короба.
- Облагораживание кухни либо комнаты под санузлом соседей.
- Утепление полов за счет общей системы отопления.
- Перекрытие источника естественного света.
- Переустройство чердак либо надстройка мансарды.
- Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
- Пристраивание лоджии и террасы к этажам выше первого, перенос на их отопительные приборы.
- Снятие двери на кухню, где установлена газовая плита.
- Демонтаж межквартирных стенок.
- Перенос стояков водоснабжения.
Итак, в самом начале для вас нужно решить себе, какие работы вы желаете проводить и осознать, может быть ли это. Дальше поведаем, как без помощи других оформить перепланировку квартиры в 2019 году.
Какие работы не требуют согласования
Все, что не нарушает устойчивость несущих стенок и строительный вид строения, считается косметическим ремонтом либо отделкой. Подмену напольного, потолочного покрытий, обоев, плитки, старенькой сантехники, новейших окон и рам можно производить без получения доборной документации. Это касается также установки спутниковой тарелки и газового отопительного оборудования (если их установка не предполагает прокладку новейших коммуникаций).
Последующие конфигурации также не надо согласовывать, но по правилам нужно зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации.
- Остекление балкона, установка кондюков.
- Устройство и демонтаж интегрированных кладовок и гардеробных.
- Совмещение либо разъединение ванны с туалетом.
- Перестановка электронных плит.
Перечень может изменяться зависимо от изначальной планировки квартиры либо даже местности, в какой вы проживаете. Если есть сомнения в необходимости согласования, обратитесь за консультацией в районную администрацию либо местную жилищную инспекцию. Обычно это бесплатная услуга.
Когда требуется согласие соседей
Если вы планируете стройку на собственной местности, не затрагивая интересы соседей, их подписи не требуются. В ЖК верно прописано, что согласование происходит лишь с местным муниципалитетом, всеми обладателями помещения и членами семьи нанимателя. Но есть исключения из правила. Уведомить остальных жильцов и получить их письменное разрешение придется в 2-ух вариантах. 1-ый — если это коммунальная квартира. Подписи необходимы, даже если вы будете поменять лишь свою комнату.
2-ой — когда преобразования затрагивают общую местность. К примеру, вы желаете расширить свое жилище засчет тамбура либо устроить отдельный вход на первом этаже. Если проект перепланировки подразумевает, что каким-то образом будет затронуто общедомовое имущество, на такие конфигурации нужно получить одобрение 73% жильцов.
Можно ли затрагивать общедомовое имущество
- Установка отключающих либо регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если использование ими может оказывать воздействие на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе жаркого водоснабжения и центрального отопления в лоджии, на балконы и веранды.
- Устройство полов с обогревом от общедомовых систем жаркого водоснабжения и (либо) отопления.
- Переустройство и перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
- Проведение работ, затрагивающих наружный вид многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, владеющих признаками объекта культурного наследства).
Стоимость самостоятельного дизайна
Подача заявления в администрации, МФЦ и на веб-сайте госуслуг осуществляется безвозмездно. Средства пригодятся для разработки чертежей — их стоимость может составлять от 5 до 15 тыщ рублей (зависит от трудности задачки и местности). За выдачу техпаспорта в БТИ также необходимо заплатить пошлину — от 1,2 до 2,5 тыс. рублей. Остальные цены лучше уточнять в местном муниципалитете.
Пошаговый порядок дизайна перепланировки квартиры, описанный в статье, обязателен к выполнению. Неузаконенное переустройство либо модифицированная конфигурация жилплощади будут считаться административным правонарушением.
Документы для дизайна перепланировки квартиры
- Подготовка документов
- Главный пакет
- Доп перечень
- Документы от строительной компании
- Для получения плана БТИ
Подготовка документов
Начинать сбор документов необходимо заблаговременно, потому что весь процесс нередко занимает долгое время — 45 рабочих дней и подольше. Ранее момента не рекомендуется перестраивать квартиру, но если вы убеждены в том, что согласие от жилищной инспекции будет получено, можно рискнуть. Для обычных преобразований, не требующих согласования, довольно создать эскиз без помощи других и предоставить его в БТИ. Если вы планируете суровый ремонт, пригодится строительный проект, сделанный в инженерно-проектном бюро. Стоимость таковой услуги составляет 5-15 тыщ рублей. Компания, которая ее предоставляет, обязана иметь свидетельство о допуске СРО к схожим работам.
СРО — это некоммерческая организация, разрабатывающая эталоны и правила проф деятельности в какой-нибудь сфере согласно федеральным законам. На самом деле, таковой допуск — лицензия, гарантирующая квалификацию персонала и разрешение на проведение работ. Запросите его у менеджеров. Найдите на нем заглавие организации и номер бюро. Зайдите на веб-сайт СРО и по номеру проверьте, есть ли компания в реестре.
Жилищным кодексом РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) установлено, что для согласования перепланировки либо переустройства нужно передать в компетентные органы последующие документы.
Главный пакет
- Заявление.
- Правоустанавливающие документы на помещение.
- Проект переустройства и перепланировки помещения.
- Технический паспорт жилого помещения (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии помещения).
- Согласие в письменной форме собственников либо всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие необходимо получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).
Перечень документов, которые пригодятся для согласования перепланировки, не является исчерпающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить доп документы, нужные для получения инфы в определенном случае, и будет нужно представить в тех вариантах, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество.
Доп документы
- План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
- Копия (при предоставлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в использование части общего имущества.
- Копия (при предоставлении подлинника) контракта о передаче в использование части общего имущества, если его заключение предвидено решением общего собрания собственников помещений.
- Документ, удостоверяющий право на земляной участок, и кадастровый паспорт земляного участка в случае, если переустройство предугадывает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные или цокольные помещения либо на 1-ые этажи спостроек в границах габаритов земляного участка многоквартирного дома.
Документы от строительной компании, занимающейся переустройством
- Дела меж подрядчиком, проводящим работы по перепланировке, и заказчиком урегулированы контрактом. Этот документ, составляемый при оформлении отношений со строительной организацией, подписывается сторонами как минимум в 2-ух экземплярах.
- До истечения гарантийного срока на результаты проведённых работ нужно хранить собственный экземпляр контракта. К слову, он может для вас пригодиться и опосля этого — к примеру, если вы возжелаете нанять ту же строительную компанию для проведения косметического ремонта.
- Перепланировка обязана сопровождаться наполнением журнальчика производства ремонтно-строительных работ. Он заполняется равномерно, опосля каждых проведённых работ, причём и подрядчиком, и самим собственником (при перепланировках типа демонтажа либо возведения ненесущих перегородок).
- Если перепланировку (в особенности сложную, по проекту) делает подрядчик, у вас обязана остаться копия допуска саморегулируемой организации (СРО) участников рынка ремонтно-строительных услуг — аналога существовавшей ранее лицензии.
- Опосля того как будут окончены сокрытые работы, нужно составить соответственный акт. Этот документ оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании-проектировщика, представителя жилищной инспекции. Учтите, принимать такие работы нужно до того, как их итог окажется укрыт последующими (к примеру, к числу укрытых работ относится устройство стяжки пола, которая окажется под паркетом при чистовой отделке).
1-ое, что для вас пригодится уже на шаге воззвания к инженерам, — кадастровый паспорт. Он хранится в БТИ района, где размещен жилой объект.
В неких вариантах требуется воззвание к создателю, создавшему проект дома. От него нужно получить техническое заключение о сохранности загаданных вами преобразований.
Документы для получения плана БТИ
- Заявление, в каком обозначено, что акт приемки был составлен.
- Удостоверение личностей всех собственников либо подписанные ими доверенности.
- Разрешение администрации на преобразование жилища.
- Технический паспорт.
Оформление перепланировки квартиры в 2019 году
- Получение техпаспорта
- Заказ проекта
- Сдача документов
- Разработка проекта
- Реализация
- Наполнение журналов работ
- Получение новейшего плана БТИ
1. Получение техпаспорта
Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном бюро технической инвентаризации. Если техпаспорт уже есть, его воспримут при подаче пакета документов, а потом возвратят вкупе с Актом о завершённом переустройстве и (либо) перепланировке жилого помещения.
2. Заказ проекта перепланировки
Заказать проект можно у создателя проекта дома, а в случае отсутствия создателя — в хоть какой проектной организации, вступившей в саморегулируемую компанию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таковым работам.
3. Сдача пакета документов
Необходимо сдать весь пакет документов. В организации вы получите расписку о том, что у вас приняли заявление. Срок рассмотрения — 45 рабочих дней. По его истечении у вас будет письменное разрешение либо отказ. Не потеряйте их.
Куда сдавать
- Районная администрация в вашей местности либо Мосжилинспекция, если вы обитатель Москвы. В Санкт-Петербурге действует Муниципальная жилищная инспекция.
- МФЦ. Порядок действий этот же — оформление проекта и сбор пакета документов.
- Портал госуслуг. На веб-сайте необходимо избрать пространство расположения и заполнить заявку.
Разрешение действует один год. Если вы не успеете уложиться в этот срок, необходимо будет начинать согласование поновой.
4. Разработка проекта
Начинают с обследования помещений и составления технического заключения о состоянии конструкций и способности перепланировки. Потом получают заключение Роспотребнадзора на внутреннюю перепланировку. По времени одобрение проекта занимает не наименее 2-3 мес.
5. Реализация
Сроки зависят от трудности грядущих работ, мастерства строительной бригады и способностей прораба, также от непрерывности финансирования. В среднем бригада из 5 человек выполнит ординарную перепланировку в трёхкомнатной квартире за 3-4 мес.
Смотрите за проведением строй работ. Итог должен точь-в-точь соответствовать утвержденным чертежам. В неприятном случае инспекция не воспримет его и придется все перестраивать.
6. Наполнение журналов работ
Принципиально наполнение журналов работ, составление актов укрытых работ, подготовка документов (их рекомендуется готовить и заполнять по ходу работ). Если вы нанимаете подрядчика, занесите в контракт пункт, что он строит из материалов, обозначенных в проекте. Вчеркните их наименования и количество. Опосля окончания работ нужно пригласить спеца жилинспекции для того, чтоб заверить окончание перепланировки и подтвердить её соответствие проекту.
7. Получение новейшего плана БТИ
Потом следует получение новейшего плана БТИ, а потом и свидетельства о праве принадлежности на квартиру с персональной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 1,5-2 мес.
Опосля окончания ремонта вызовите спеца из БТИ, чтоб создать замеры. На их базе он сделает новейший техпаспорт и справку о переустройстве. Эта услуга платная, стоит в районе 2-3 тыщ рублей.
Отнесите копии и оригиналы в районную администрацию. Оригиналы необходимы для сверки данных, для вас отдадут их назад. Через месяц вы получите разрешение, и остается только внести освеженную информацию в ЕГРН. Опосля этого ремонт будет узаконен.
Оформление уже изготовленной перепланировки
- Метод согласования
- Что созодать в случае отказа
- Ответственность за несогласованное переустройство
Почти все собственники не желают заниматься хождением по инстанциям и сбором документов. Таковой выбор приносит огромное количество заморочек. Одна из их — штраф. Для личных лиц самовольное переустройство тянет за собой выплату от 1 до 3 тыщ рублей согласно статье 7.21 КоАП РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина). При всем этом жилищная инспекция обяжет получить разрешение. Если же проведенные конфигурации недопустимы, обладателю придется возвратить все в начальный вид. Их могут найти при плановой проверке, поступлении жалоб от соседей, при оформлении дарения либо реализации.
Есть два пути легализации уже выполненной перепланировки — через согласование проекта в районной Междуведомственной комиссии либо через трибунал (в согласовании с п. 4 ст. 29 ЖК РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина)).
По общепринятому правилу, если выявлен факт самовольной перепланировки, собственник такового помещения должен привести его в первоначальное состояние в разумный срок. Но по решению суда квартира быть может оставлена в перепланированном виде, если, естественно, в итоге проведённого переустройства не нарушаются права и легитимные интересы людей, а итог работ не представляет опасности их жизни либо здоровью.
Метод согласования
- Производим обмеры.
- Собираем исходно-разрешительную документацию.
- Организуем проведение технического обследования (это не постоянно нужно, но часто бывает необходимо).
- Обращаемся в проектную компанию для составления документации.
- Заказываем проведение нужных экспертиз.
- Обращаемся в жилинспекцию для согласования.
- Если согласовать в жилинспекции не удалось, обращаемся в трибунал.
Если удалось получить положительное решение жилинспекции, нужно будет пройти функцию сдачи перепланировки госкомиссии, а потом на основании подписанного акта обратиться за составлением новейшего кадастрового плана и получить новое свидетельство о регистрации права принадлежности на неподвижное имущество.
Если на шаге ремонтных работ собственник по каким-то причинам поменял мировоззрение о проводимой перепланировке, ни при каких обстоятельствах недозволено отклоняться от утверждённого проекта перепланировки; любые конфигурации в проект должны опять пройти согласование.
Что созодать в случае отказа
Обжаловать отказ в согласовании перепланировки может быть через трибунал в течении 3 мес. опосля его получения.
Перед тем как начать перепланировку собственной квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно отыскать на официальном веб-сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заблаговременно и не растрачивать излишние средства и время на обжалование отказа.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Вещественные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права остальных людей, штрафа в последующем размере.
- От 2 до 2,5 тыс. руб. — в согласовании с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) за самовольную перепланировку.
- До 1,5 тыс. руб. — за порчу жилого помещения в согласовании с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина).
Не считая того, самовольная перепланировка угрожает тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению собственной собственностью, также ограничен в праве выезда за границы страны.
Если же вышло обрушение конструкций в итоге нелегальной перепланировки и погибли люди, к собственнику быть может использовано наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина).
Оформление работ в новостройке
- Документы
- Индивидуальности для квартир вольной планировки
У обитателей новейших домов могут появиться две трудности. 1-ая — обладатель планирует начать ремонт до того, как получит доказательство права принадлежности. В этом случае необходимо предоставить остальные документы.
Документы
- Контракт цессии либо ДДУ (оригинал либо заверенная у нотариуса копия).
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (оригинал либо заверенная копия).
- Акт приемки-передачи недвижимости.
- Согласие застройщика с проектом.
- Справка от строительной компании о выполнении участником сделки всех критерий контракта.
Перечень допустимых и нелегальных работ для новостроек не изменяется.
Переустройство квартиры вольной планировки
2-ая неувязка — покупка площади со вольной планировкой. В таком жилище отсутствуют межкомнатные перегородки, что завлекает покупателей, мечтающих обустроить площадь на свое усмотрение. Для схожих помещений животрепещущи те же нормы, обозначенные в СНиП и Жилищном кодексе.
К примеру, обладатель не сумеет создать из 2-ух комнат три, потому что при всем этом быстрее всего будет нарушено правило о наименьшем метраже и естественном освещении. Все также недозволено наращивать размеры санузла за счет уменьшения жилой площади и почти все другое. В итоге для суровых преобразований будет нужно помощь инженера и воззвание в муниципалитет.
Индивидуальности перепланировки проблемных помещений
Балкон
- Что можно
- Что недозволено
Кухня
- Перенос в жилую комнату
- Перенос инженерных коммуникаций
Балкон
Прямого и конкретного запрета на присоединение балкона либо лоджии к квартире нет, но жилинспекция не даёт согласия на создание таковой перепланировки без монтажа стеклянной перегородки.
Что можно созодать
Согласно бессчетным заключениям создателей проектов домов, таковая перепланировка приводит к повышению перегрузки на отопительную систему строения. В особенности чувствительно нарушение термического контура будет, если такое объединение проведут сходу в нескольких квартирах.
Если вы готовы к тому, что опосля объединения комнаты и лоджии на месте стенки и окна у вас будет так называемое французское окно (остекление во всю стенку), нужно убедиться в том, что при таковой перепланировке не будут нарушены противопожарные нормы, так как эти выходы являются аварийными. Ширина простенков обязана быть не наименее 1,2 м для бокового и не наименее 1,6 м для срединного меж 2-ух выходов в лоджию.
Раздвижные перегородки и складывающиеся гармошкой перегородки разрешены, но лишь в этом случае, если они состоят из двухкамерных стеклопакетов и имеют направляющие сверху и снизу. Фальшперегородки категорически запрещены. Для переустройства балкона непременно будет нужно получить техническое заключение и согласовать проект перепланировки с создателями проекта дома.
Что недозволено
- Ликвидация подоконного блока (если он является частью фасада строения).
- Перенос радиатора отопления с демонтируемой подоконной стенки на площадь балкона.
- Объединение кухни либо комнаты с балконом, не предусматривающее установку пропускающих свет распашных либо раздвижных дверей по всей высоте помещения, которые дозволят сохранить термический контур, при всем этом получится избежать лишней перегрузки на систему отопления строения.
- Демонтаж балконного порожка в домах, где он является частью конструкции по удерживанию балконной плиты (панельные и кирпичные строения).
- Перепланировка, в итоге которой ширина простенка меж торцом балкона и остеклением будет наименее 1,2 м (для квартир, расположенных выше 15 м от уровня земли).
Кухня
В согласовании с положениями СНиП) запрещается размещение кухни над жилой комнатой соседей снизу и под санузлом соседей сверху.
Перенос в жилую комнату
- Квартира размещена на первом этаже.
- Переносится кухня на втором уровне двухуровневой квартиры.
Объединение кухни и ванной комнаты может быть только в квартире, расположенной на крайнем этаже.
Таковым образом, самый лучший вариант — объединение кухни с нежилым помещением (коридором, раздевалке, кладовкой, прихожей).
Направьте внимание: если в итоге перепланировки кухня «переезжает» в другую комнату, освободившееся место не приобретает статус жилого. По данной для нас причине в проекте бывшую кухню стоит перепрофилировать в кабинет либо вспомогательное помещение.
Правила переноса инженерных коммуникаций
Самое основное, что просит завышенного внимания при перепланировке кухни, это перенос инженерных коммуникаций.
Что созодать, если нужна перепланировка в газифицированном помещении? Обеспечьте наличие перегородки (она быть может раздвижной) меж жилым помещением и кухней. Не переносите плиту далековато от газовой трубы.
Если соблюсти эти требования не выходит, в неких вариантах можно отрешиться от газовой плиты и получить разрешение на её подмену на электронную. Это приметно удорожит и усложнит перепланировку.
Нужно верно организовать вентиляцию. В помещении кухни вентиляция просчитана таковым образом, чтоб запахи не распространялись по всей квартире, но это изготовлено за счёт наличия вентиляционного короба и общедомовой вытяжки. Перенести короб в раздельно взятой квартире просто нереально.
Должны быть согласованы так именуемые влажные зоны. Перенести мойку далековато от стояка нереально, по другому не будет соблюдён нужный уклон труб для беспрепятственного водоотведения, а это значит, что придётся заносить значительные конфигурации в систему пола.