Как верно составить строительный контракт
Индивидуальности составления контракта подряда на проведение строй либо ремонтных работ: специфичность, главные пункты, сметно-проектная документация.
Фото: Legion-Media
Ремонтно-строительные работы так хлопотны и накладны, что их нередко ассоциируют с вселенским потопом. Вы решили не заниматься самодеятельностью и прибегнуть к услугам строительно-ремонтных бригад? Тогда до этого всего нужно составить контракт строительного подряда, зафиксировав в нем все ваши пожелания и предпочтения и обеспечив для себя гарантии для разрешения спорных ситуаций, если таковые нежданно возникнут.
Итак, вы готовы совершить решительный шаг и начать ремонт, но понимаете, что выполнить загаданое без помощи других не получится. Предварительный шаг ремонта либо строительства состоит из нескольких частей.
- Во-1-х, следует обусловиться с объемом грядущих работ (условно назовем это технической частью).
- Во-2-х, на базе плана ремонта (либо строительства) нужно составить смету — она поможет сориентироваться в размере издержек (это вещественная часть подготовки).
- В-3-х, нужно заключить контракт, который и обусловит ваши дела с подрядчиком (данная часть — юридическая). Все три элемента соединены меж собой.
Мы не станем говорить о том, каким образом избрать подрядчика, а начнем сходу с улаживания юридических формальностей. Тем наиболее что проектно-сметная документация ремонта либо строительства является очень принципиальной частью контракта.
Содержание
Специфичность контракта строительного подряда
Следуя нормам Штатского кодекса РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), мы будем заключать контракт строительного подряда. Он нужен в этом случае, если требуется выполнить стройку строения, ремонт помещения, также выполнить монтажные либо пусконаладочные работы (ст.740 Штатского кодекса РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина)).
По договору строительного подряда подрядчик (другими словами бригада строителей либо ремонтных рабочих) обязуется в установленный срок выстроить по заданию заказчика (другими словами вашему) определенный объект или выполнить ремонтные работы, а заказчик — сделать нужные условия для их выполнения, принять итог и уплатить установленную контрактом стоимость.
Кажется, что все довольно просто, но контракт подряда на проведение строй либо ремонтных работ достаточно сложен. Любой объект недвижимости имеет свои индивидуальности, в выполнении работ участвуют различные бригады, ну и сроки выполнения заказа и размеры вещественных издержек сторон достаточно значительны. И самое основное — конечный итог реализации контракта: ваше жилье, которое охото создать очень комфортным и удобным.
Конкретно потому на шаге заключения контракта можно и необходимо создать все для того, чтоб если не исключить появление конфликтных ситуаций, то хотя бы их предугадать. Ведь любому понятно, что фактически хоть какой спор меж заказчиком и подрядчиком в деле строительства может привести к осязаемым для обеих сторон убыткам, при этом не только лишь вещественным. Известны случаи, когда недовольные поведением домовладельца строители оставляли ему «сюрпризы» в виде искривленного дымохода либо сырого яичка за древесной обшивкой.
Содержание контракта
Содержание контракта строительного подряда зависит от почти всех причин, к которым относят масштабы ремонта либо строительства, пожелания сторон, состав ремонтной бригады. Конкретно потому формы контракта на все случаи жизни просто нет. Определять условия работы подрядных организаций будет сам заказчик, другими словами вы. Вы инициируете стройку либо ремонт, предоставляете проект работ (документацию и смету), также объект и, самое основное, являетесь пользователем законченного объекта строительства либо ремонта.
До этого всего стоит сказать, что контракт строительного подряда заключают в обычной письменной форме. Любой контракт строительного подряда уникален, так же как и сам объект строительства либо ремонта. В договоре нужно указать:
- наименование сторон, предмет контракта;
- сроки выполнения работ;
- порядок выполнения работ, стоимость и порядок расчетов сторон;
- обязанности заказчика и подрядчика;
- порядок контроля заказчиком свойства выполняемых подрядчиком работ, механизм сдачи и приемки работ, гарантии свойства работ;
- порядок разрешения споров;
- правоотношения с субподрядчиками;
- основания и порядок приостановления работ и расторжения договора.
Главные пункты строительного контракта
Индивидуальности составления контракта разглядим на примерах. Воспользуемся рядовым контрактом подряда на ремонт квартиры.
1. Предмет контракта
Впервую очередь обратимся к предмету контракта — это не только лишь работы, которые нужно провести, да и их результат. В договоре обязано быть буквально обозначено, желаете ли вы произвести серьезный ремонт либо готовы ограничиться косметическим, будете ли строить пригородный дом, отделывать его и подводить коммуникации либо же оплачиваете лишь возведение кирпичной коробки.
2. Порядок предоставления материалов
Последующий вопросец, который непременно должен быть закреплен в договоре, — порядок предоставления материалов, нужных для проведения ремонта либо строительства. Обычно эти материалы подрядчик закупает без помощи других по договоренности с заказчиком. Но если вы желаете сами приобрести все нужное, то никаких препятствий в законодательстве не существует. Довольно лишь предугадать это в договоре.
Более животрепещуще такое решение в вариантах, когда идет речь о ремонте, в особенности если вы привлекаете дизайнера либо декоратора, — средством контракта можно закрепить свои требования к оформлению квартиры и материалам, которые будут при всем этом применены (к примеру, флизелиновые, а не виниловые либо тканевые обои, при этом выбирать и брать их вы собираетесь без помощи других).
3. Свойство материалов
Та сторона, в обязанности которой заходит обеспечение строительства, несет ответственность за свойство стройматериалов. Потому если приобретенные заказчиком материалы применять нереально (либо может быть, но это негативно скажется на качестве ремонта или строительства), то подрядчик вправе добиваться подмены материалов либо оборудования в разумный срок. В случае невыполнения требования подрядчик вправе отрешиться от выполнения контракта и востребовать от заказчика не только лишь заплатить за те работы, которые были произведены, да и компенсировать убытки от простоя строительной бригады, не покрытые данной нам суммой.
Почти во всем итог ремонта зависит от того, как отлично налажено взаимодействие меж подрядчиком и заказчиком. Юристы рекомендуют включать в контракт подряда пункты, обязывающие подрядчика докладывать заказчику информацию о ходе работ. Тогда заказчик постоянно сумеет вовремя корректировать план действий либо подменять стройматериалы, свойство которых вызывает сомнения у подрядчика.
Фото: Murexin
4. Сроки проведения работ
Подрядчик обязуется провести работы, обозначенные в договоре, в определенный срок, который тоже должен быть оговорен. Очевидно, существует возможность, что процесс затянется и сроки придется пересматривать, но это тоже следует предугадать в тексте контракта.
Денек, с которого начинается выполнение работ, почаще всего связан с датой предоставления строительной площадки, но время от времени и с датой выплаты аванса либо передачи заказчиком части нужных для проведения ремонта материалов. Не считая того, по желанию заказчика в договоре можно установить промежные сроки выполнения отдельных видов работ (окончание возведения отдельных частей сооружения). Обычно в договоре клеветают и штрафные санкции, если подрядчик нарушает сроки выполнения работ.
Как указывает практика, пункты, касающиеся сдачи-приемки работ, — одни из самых принципиальных частей контракта. Право принадлежности на построенный объект либо на результаты ремонта совсем перебегает к заказчику опосля подписания соответственного акта. Конкретно отныне не только лишь начинается гарантийный срок на ваш ремонт либо стройку (который может составлять 5 лет), да и определяется срок исковой давности, если свойство работ вас не устроит
5. Условия преждевременного расторжения контракта
Очередной принципиальный момент: в договоре нужно прописать условия его преждевременного расторжения по инициативе заказчика. На любом шаге строительства либо ремонта заказчик имеет право отрешиться от их окончания. В этом случае подрядчик должен получить оплату тех работ, которые уже были проведены, также неустойку. Если вы предполагаете возможность появления валютных затруднений во время строительства либо ремонта, в договоре можно предугадать возможность приостановления работ.
6. Ответственность по рискам
По общепринятому правилу ответственность за риск случайной смерти либо повреждения объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик. Но время от времени повреждения бывают вызваны качеством материалов либо оборудования, которые предоставил заказчик. Тогда при условии, что подрядчик предупреждал заказчика о том, что внедрение этих материалов может усугубить свойство работ либо совершенно привести к полному разрушению объекта, заказчик будет должен компенсировать подрядчику стоимость выполненных работ.
7. Стоимость работ
Стоимость, обозначенная в договоре, быть может жесткой либо ориентировочной (ее еще именуют открытой). Если в договоре не отмечено, какая определена стоимость, то считается, что это жесткая стоимость, другими словами она не меняется в течение всего периода строительства и указывают ее вкупе с определенным сроком выполнения работ. Разница меж данной нам ценой и фактической стоимостью ремонта либо строительства и есть доход подрядчика (потому подрядчик, заинтересованный в понижении расходов по строительству, должен соблюдать баланс меж качеством работ и стоимостью материалов). В случае если фактическая стоимость строительства превысила твердую стоимость, подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.
Жесткая стоимость быть может определена и на базе сметы ранее построенного (либо отремонтированного) аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего же подрядчик будет применять коэффициенты пересчета сметной цены строительства (их устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве).
По смыслу положений Штатского кодекса РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), регламентирующих механизм оплаты сделанных работ, предполагается, что работы оплачиваются по их окончании. Размер оплаты предусмотрен сметой, а сроки и порядок устанавливают контрактом строительного подряда. В качестве расчетного определяют хоть какой период, нужный для ремонта либо строительства (месяц, квартал, год). Можно добавочно к договору составить график выполнения работ и их оплаты — так вы получите доп способности для контроля свойства работы на любом шаге. Таковой график будет приложением к договору. В неких вариантах подрядчик может настоять на внесении предоплаты (обычно так делают при огромных размерах работ). Наиболее тщательно на ценах подряда мы остановимся при рассмотрении вопросцев, связанных с составлением сметно-проектной документации.
8. Сдача-приемка работ
По окончании работ осуществляется приемка. Обычно ее создают за счет заказчика. Не забудьте включить в контракт порядок проведения подготовительных испытаний инженерных систем либо их частей (в особенности если при всем этом должны находиться представители контролирующих муниципальных органов). К примеру, если по вашему проекту в квартире должны быть устроены полы с обогревом, встраиваемую электронную систему нужно проверить на предмет ее противопожарной сохранности.
Сдачу работ оформляют актом, который должны подписать подрядчик и заказчик. Правда, неудовлетворенный плодами работы заказчик (либо недовольный суммой оплаты подрядчик) имеет право отрешиться от подписания акта приемки-передачи, о чем делают пометку в документе, которую заверяет подписью иная сторона. Появление разногласий в процессе приема работы быть может поводом для воззвания в трибунал и оспаривания контракта. Но нужно держать в голове, что таковой однобокий акт сдачи либо приемки трибунал сочтет недействительным, если мотивы отказа будут признаны обоснованными.
Особенных указаний на то, как должен вести себя подрядчик, если заказчик не принял результаты работы в срок, в законе нет. Потому лучше указать предельный срок приемки в договоре. Не принимая по каким-то причинам выполненную работу в срок либо сознательно затягивая приемку, вы должны знать: риск случайной смерти объекта признают перешедшим к заказчику с момента, когда его передача обязана состояться.
9. Гарантийный срок ремонта
Любопытно, что и у строй, и у ремонтных работ есть гарантийный срок. Он может составлять в согласовании с Штатским кодексом РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) 5 лет. Обратите на это внимание: если в тексте контракта, который для вас дает подписать подрядчик, указан наименьший срок, то это ущемляет ваши права и нарушает нормы ст. 756 ГК РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), закрепляющей предельный пятилетний срок обнаружения недочетов свойства строй работ (не путать с общим контрактом подряда, для которого предельный гарантийный срок составляет 2 года, что закреплено в п. 2 ст. 724 Штатского кодекса РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина)). В течение сих пор подрядчик несет ответственность за обнаруженные заказчиком недочеты. Правда, нужно держать в голове, что некие недочеты ремонта либо строительства могут быть соединены с обычным износом объекта строительства либо ремонта, неправильной его эксплуатацией либо несоблюдением инструкций по эксплуатации, разработанных самим заказчиком либо завлеченными им третьими лицами.
Чтоб обезопасить ваше стройку либо ремонт, можно его застраховать, благо Штатский кодекс РФ (Российская Федерация - государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) предугадывает такую возможность. Страхование в строительном подряде имеет свои временные границы — оно прекращается вкупе с прекращением самого контракта подряда и распространяется на результаты труда подрядчика. До этого всего страхуют риск случайной смерти либо повреждения всего применяемого в строительстве либо при ремонте имущества, включая различного рода материалы.
В конце концов, текст контракта завершают реквизиты сторон и подписи. Направьте внимание на наименование подрядчика, другими словами той организации, которая будет делать все работы. Нужно, чтоб в договоре был указан юридический адресок подрядчика, соответственный его учредительным документам (если ваш подрядчик — юридическое лицо) либо адресок фактического проживания и паспортные данные (когда вы нанимаете определенного работника).
Непременно проверьте, чтоб в контракт были внесены:
- номера банковских счетов подрядчика-организации,
- номер свидетельства о гос регистрации подрядчика
- информация о лицензии подрядчика,
- личный номер налогоплательщика (как для подрядчика-организации, так и для подрядчика — физического лица).
Особо внимательно изучите лицензию — чтоб срок, на который она выдана, не завершился посреди строительно-ремонтного процесса.
Вся информация о подрядчике и заказчике обязана быть полной и четкой. Учтите, что при появлении споров меж сторонами и воззвании в трибунал документы часто рассылают по обозначенным адресам. Не считая того, в качестве обеспечения по иску быть может использован арест валютных средств, находящихся на расчетном счете, нареченном в договоре подряда.
Смета поможет для вас найти размер издержек. При составлении контракта непременно направьте внимание на то, когда и в котором порядке для вас предстоит рассчитываться с подрядчиком, — закон дает возможность создать это таковым методом, который будет более комфортен сторонам соглашения. Обычно заказчик оплачивает работы опосля конечной сдачи результатов (если, естественно, в договоре нет условия о подготовительной оплате (расчёту за купленный товар или полученную услугу) части работ).
Пример контракта подряда
Контракт подряда на ремонт квартиры по адресу: г. Москва, ул. Кленовая, д. 5, корп. 2, кв. 54 г. Москва «___»__________2018г.
ООО «Строительная компания «Ремонт и стройку» в лице генерального директора Ивана Андреевича Артемова (называемая в предстоящем «Подрядчик») с одной стороны и Александр Петрович Иванов (называемый в предстоящем «Заказчик») с иной стороны заключили реальный контракт о нижеследующем.
1. Подрядчик обязуется произвести в квартире Заказчика своими силами, инструментами, механизмами ремонт помещения согласно прилагаемым к договору дизайн-проекту и смете, с соблюдением требований CНиПов.
2. Заказчик предоставляет материалы либо авансирует Подрядчика. Подрядчик отвечает за неверное внедрение этих материалов. По окончании работ Подрядчик должен предоставить Заказчику отчет о расходовании материалов и вернуть остаток.
3. Подрядчик должен вовремя предупредить Заказчика:
1) о непригодности либо недоброкачественности материала, приобретенного от Заказчика для выполнения определенных работ;
2) о том, что соблюдение указаний Заказчика угрожает годности объекта или качеству либо прочности выполняемой работы;
3) о наличии других, не зависящих от Подрядчика, событий, грозящих годности либо прочности выполняемого объекта.
4. Подрядчик обязуется начать ремонт квартиры «___»_____________ 2018 г. и окончить его «___»____________ 2018 г.
По мере необходимости конфигурации срока начала либо окончания работ любая из сторон должна сказать о этом иной стороне не позже чем за 48 часов до его пришествия. О изменении сроков делается соответственная запись в обоих экземплярах контракта.
5. В случае нарушения Подрядчиком срока начала либо окончания работ он уплачивает Заказчику за любой просроченный денек пеню в размере 0,1 % цены ремонта, но не наиболее 10 %. При нарушении таковых сроков по вине Заказчика крайний несет ту же ответственность. Пеню в обозначенном размере Заказчик уплачивает Подрядчику также при просрочке оплаты задолженности за материалы и сделанную работу.
6. При наличии почтительных обстоятельств Заказчик вправе во всякое время до окончания работы отрешиться от контракта, уплатив Подрядчику вознаграждение за ту часть работы, которая уже была выполнена, и возместив ему убытки, причиненные расторжением контракта, с зачетом того, что Подрядчик сберег вследствие расторжения контракта.
7. Подрядчик отвечает за повреждение либо порчу находящихся в ремонтируемых помещениях мебели, полов, электроприборов, проводки, санитарно-технического оборудования, стекол и другого имущества.
8. Заказчик уплачивает Подрядчику при подписании реального контракта аванс в размере не наименее 50 % цены работ.
9. Заказчик должен принять выполненные работы в денек их окончания. Претензии могут быть заявлены Заказчиком Подрядчику в течение 1 мес со денька приемки работ. В случае разногласия меж Заказчиком и Подрядчиком по качеству произведенного ремонта Заказчик вправе добиваться предназначения экспертизы. Оплата (выдача денег по какому-нибудь обязательству) экспертизы проводится стороной, против которой вынесено решение экспертизы. Обязанность организации экспертизы возлагается на Подрядчика. При основательности претензии Подрядчик должен за собственный счет в недельный срок убрать недоделки.
10. По поводу отступлений Подрядчика от критерий контракта, ухудшивших работу, либо других недочетов в работе Заказчик независимо от заявления претензий Подрядчику вправе предъявить иск в трибунал в течение 6 мес, а если недочеты не были бы обнаружены при обыкновенном методе приемки работы — в течение 1 года со денька приемки работы.
Сметно-проектная документация
Итак, контракт по главным пт составлен. Но как подрядчик выяснит, что конкретно вы желаете получить в итоге ремонта либо строительства? Чтоб подрядчик верно следовал вашим идеям, а итог вас не изумил, нужно дополнить контракт строительного подряда технической документацией и сметой, определяющей стоимость работ (стоимость контракта). Помните, что в договоре строительного подряда необходимо предугадать, какая из сторон и в которой срок должна предоставить техно документацию. Обычно это производит заказчик. В случае если это должен создать подрядчик, техно документация обязательно подлежит одобрению заказчиком. В договоре рекомендуется установить состав документации.
Техно документация — это набор схем, чертежей, графиков, расчетов и других документов, нужных для выполнения подрядных строй либо ремонтных работ. Она нужна для того, чтоб обеспечить корректность строительства и найти размеры валютных издержек.
Фото: Legion-Media
При выявлении необходимости проведения доп работ совсем не непременно заносить конфигурации в контракт — довольно предугадать возможность корректировки плановых данных, что дозволит поменять техно документацию и смету.
Весьма принципиально правильно найти сметную стоимость проекта. В нее будут включены издержки на стройку и ремонт, юридическое оформление результатов строительства (и ремонта — если вы сделали перепланировку), стоимость стройматериалов. Можно составить локальную смету (первичный сметный документ на отдельные виды работ в согласовании с рабочим проектом), которая ляжет в базу объектной сметы. Действующее законодательство не предугадывает каких-то исключений для составления проектно-сметной документации на стройку объектов с низкой стоимостью либо с маленькими сроками работы, то все есть перечисленные элементы должны быть в той либо другой степени обмыслены. Конкретно техно документация является заданием заказчика, в согласовании с которым подрядчик должен выполнить определенную работу.
Если в процессе ремонта (строительства) подрядчик увидит, что какие-либо работы в документации не учтены, но провести их нужно, и потому сметная стоимость строительства возрастет, он должен сказать о этом заказчику. Вашей реакции подрядчик будет ожидать 10 дней (если иной срок не предусмотрен контрактом), опосля чего же должен остановить работы, при этом все убытки будут отнесены на счет заказчика. Потому нужно повсевременно поддерживать контакт с подрядчиком. Но если сможете обосновать, что проводить доп работы не было необходимости, то вы не должны оплачивать понесенные подрядчиком доп расходы.
Подрядчик отвечает за все допущенные им отступления от технической документации проекта, также за нарушения строй норм и правил. Тем не наименее он имеет право пойти на маленькие отличия от технической документации без согласия заказчика, если обоснует, что они не воздействовали на свойство объекта.
А если ваши планы поменялись в процессе строительства либо проведения ремонтных работ? У заказчика есть право заносить в техно документацию конфигурации, но есть два принципиальных условия — техническое и вещественное.
- Во-1-х, конфигурации не должны значительно поменять нрав предусмотренных контрактом работ.
- И во-2-х, вызываемые этими переменами доп работы по цены не должны превосходить 10% от обозначенной в смете общей цены строительства.
Но ведь может быть и такое, что вы решите абсолютно поменять нрав контракта. Тогда нужно составить доп смету и быть готовым к тому, что подрядчик может востребовать возмещения расходов, которые он понес в связи с сиим. То же относится и к случаям, когда подрядчик выявил недостатки в технической документации, приготовленной заказчиком, и обязан был их устранять.
Контроль свойства
Любой заказчик, непременно, заинтересован в качестве выполняемых для него работ. Конкретно потому вы наделены правом надзирать свойство работ, проводимых подрядчиком. Для этого вы сможете составить план промежной приемки работ. Тем не наименее главным условием проведения проверки свойства работ является невмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Найдя отступления от критерий контракта, вы должны немедля проинформировать о этом подрядчика. Если вы по каким-то причинам этого не сделаете (постесняетесь либо решите, что это не настолько принципиально), то автоматом утратите право ссылаться в предстоящем на обнаруженные недочеты, хотя контроль за качеством ремонта либо строительства не является обязанностью заказчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не может ссылаться на то, что это вышло из-за отсутствия подобного контроля. Таковым образом, лучше последовать совету тех, кто уже строил либо чинил свое жилище, и стараться решать все вопросцы конкретно с подрядчиком — прорабом и его бригадой.
Итак, подводя результат, снова скажем: будьте внимательны при составлении контракта строительного подряда и подготовке сметно-проектной документации к нему. От того, как кропотливо вы пропишете все ваши пожелания, будет зависеть свойство работ. Не поскупитесь — при ведении сложных строй работ вы сможете пригласить на договорной базе инженера либо специализированную компанию, которая поможет для вас в подготовке документации и разработке проекта.